法律常識
房東說押金不退？這樣違法，租客必知的法律權利
2026年5月1日
退租那天，你把鑰匙還了、房間打掃乾淨了、帳單也結清了——結果房東傳來一句：「押金不退。」
這個狀況，很多初次租屋的社會新鮮人都遇過。面對房東的強硬態度，大部分人不知道自己有權利反擊，吞下去、認了。但這篇文章要告訴你：不能退，不代表不用退。押金亂扣，房東違法。
🏛️ 押金是什麼？法律怎麼說
押金的法律名稱叫「押租保證金」，性質是「履約擔保金」，目的是保障房東在你違約時有錢可以扣。
它不是房東的收入，也不是租期結束就自動歸房東所有。
📋 法條：《土地法》第99條第1項規定，出租人收取之押金，不得超過二個月房屋租金之總額。
📋 法條：《租賃住宅市場發展及管理條例》第7條第1項也明文規定，住宅押金不得超過二個月租金總額，契約消滅後應退還。
這兩條法律同時保障你。白話說就是：房東收你超過兩個月租金的押金，就已經違法了；租約結束、帳算清楚，押金就要還。
✅ 房東「可以合法扣押金」的三種情況
押金不是完全不能扣。以下三種情況，房東有正當理由：
1. 你積欠租金沒繳清
包含最後幾個月的房租、水電費、瓦斯費、管理費等，如果離開時還有未結清的費用，房東可以從押金裡扣。
2. 你造成非正常使用的損壞
正常生活痕跡（例如牆壁輕微褪色、地板小刮痕）屬於「自然耗損」，房東不能要你賠。但如果你把牆打穿、把冷氣摔壞、搞出大面積污損，這就是「異常損壞」，房東可以扣修繕費。
⚠️ 提醒：「燈泡壞了」屬於房東修繕責任，租客不需自掏腰包；「把燈砸爛」才是租客的問題。分清楚邊界，才不被吃豆腐。
3. 你提前解約且契約有違約金約定
如果租約白紙黑字寫明「可提前解約，但需付違約金」，房東可以扣。
📋 法條：依《租賃住宅市場發展及管理條例》第5條，即便契約有約定提前解約，違約金最高也只能收一個月租金，超過的約定一律無效。
❌ 房東「不可以扣押金」的情況
很多房東會用「屋況很差」「要重新粉刷」「要大整理」等理由扣錢，這部分你要懂得反擊：
正常清潔不需要付費
依《民法》第432條，你退租前只要完成基本清理，讓房子可以正常使用即可，不需要幫房東負擔整棟重新清潔或油漆的費用。
牆壁自然褪色、年久磨損不是你的錯
住了一兩年，牆角有點髒、地板有使用感，這是正常耗損，不是損害。
房東強稱「不退就是不退」無法律依據
如果你已經完成退租點交、清算完費用，房東無故扣住押金，這已構成「不當得利」，你可以走法律途徑追討。
🛡️ 蒐證自保：入住就要做的事
保護自己的最好時機，是簽約那天，而不是退租那天。
進屋時一定要做這兩件事：
1. 拍照存證
每個房間、每面牆、每件設備，全部拍。連馬桶裡面都可以拍。特別注意有沒有已存在的刮痕、污漬、設備損壞。如果有，當場拍照並在租約或點交表上記錄，退租時就有依據說「這個本來就是這樣」。
2. 拍影片比拍照更有力
影片連續拍，比較難被質疑「照片有PS」。日期時間戳記打開，一次全部拍完，上傳雲端備份。
⚠️ 提醒：退租當天最好也再拍一次，與入住照片對比，這就是你的「屋況證明」。
📮 房東不退押金，你的四步追討流程
Step 1：口頭或文字溝通
先好好說，用 LINE 或 Email 留下文字紀錄，白紙黑字比打電話更有保障。
Step 2：寄存證信函
溝通無效？到郵局寄存證信函。費用：首頁50元、續頁每頁30元。信中要寫明：租約資訊、押金金額、要求對方幾天內退還，以及如未履行將採法律行動。
⚠️ 提醒：存證信函本身沒有強制力，但它是你「已正式通知對方」的法律證據，對日後訴訟非常重要。
Step 3：申請調解
到各地區的鄉鎮市調解委員會申請調解，不用繳費，調解成立後效力等同法院判決。這是最省錢、最快速的選擇。
Step 4：小額訴訟
調解不成立，就去地方法院簡易庭提起小額訴訟。預繳裁判費1,500元，適用於10萬元以下的金錢請求，流程簡單，也可以自行出庭，不一定需要請律師。
📝 退租當天一定要做的事
退租點交完，在舊租約上加上這段文字並請房東簽名：
「已於○年○月○日完成退租點交，雙方確認房屋現況及費用清算完成，押金新台幣○元已退還租客，雙方合意解除租約。」
有這張紙，就算房東後來又說房子有問題，你也有證據說清楚。
🚩 常見詐術：這些話房東不能說
房東說的話 | 真實情況 |
「牆壁要重新油漆，你要付錢」 | 正常使用褪色屬自然耗損，非租客責任 |
「整套清潔費你要出」 | 只需完成基本清理，整棟清潔費不該由租客承擔 |
「合約寫押金不退，所以就是不退」 | 若無違約事實，該條款無效 |
「超過兩個月押金是我們約定好的」 | 超收部分違法，你有權要求退還或抵租金 |
💬 最後想說的
台灣的法律其實滿保護租客的，只是很多人不知道。房東說「押金不退」，你不需要當場爆發，也不用忍氣吞聲。你需要的是：知道自己的權利，照步驟來。
留下文字、留下照片、寄存證信函、申請調解，這套流程走下來，大部分合理的押金糾紛都解決得了。
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